Früher im Viertel: Genese eines Fördergebiets, Teil IV

Knapp an der Insolvenz vorbei

Rechtlich betrachtet ist die Düttmann-Siedlung ein privates Unternehmen. Rund 350 Personen investierten in den Sozialbau, als Gegenleistung erhielten sie Steuervorteile. Ende der 90er Jahre gab es nicht nur soziale Spannungen, der „Dütti-Firmengruppe“ drohte die Insolvenz. Guido Baranowski, seit 2001 Geschäftsführer der KURA Gesellschaften und damit Eigentümervertreter, erzählt wie man den Kurs von Pleite auf Sanierung umschwenkte. Der letzte Teil der Serie „Genese eines Fördergebiets“ beleuchtet die wirtschaftliche Seite der Siedlung.

Über Beförderungen freut man sich üblicherweise und auf dem Papier klingt eine Bestellung zum Geschäftsführer nicht schlecht. Besonders mit Anfang 30. So war es auch bei Guido Baranowski: 2001 wurde der gelernte Immobilienkaufmann Leiter der sechs Gesellschaften mit dem Namen „KURA“, denen die Gebäude der Siedlung gehören. Aber als er zum ersten Mal die Siedlung betrat war er erschüttert: Sie war komplett verwahrlost, die Mietergärten waren mit Brettern regelrecht barrikadiert, die Gärten verwuchert, die Müllplätze quollen über, auf jeder Wand gab es Graffitis. Hier konnte man scheinbar tun, was man wollte, Spielregeln gab es keine mehr. Sogar Möbel und Kühlschränke wurden gelegentlich von den höheren Stockwerken heruntergeworfen. Die Siedlung war die deutsche Version eines Slums.

Doch Baranowski war nicht nur bestürzt. Er sah die Situation auch als spannende Herausforderung, denn die Wohnanlage hatte auch „ein gewisses Potential“. Wenn man sie denn nur gewissenhaft verwalten würde, was der vorige Geschäftsführer ganz sicher nicht getan hatte. Anders war es nicht zu erklären, dass aus dem Vorzeigeprojekt der Internationalen Bauausstellung 1984 eine No-Go-Area geworden war, in nur 15 Jahren. Mit 30% Leerstand – heute undenkbar – und um die man abends einen großen Bogen machte. Vandalismus und Kriminalität waren an der Tagesordnung, die Behörden auf Tauchstation: „Ihre Einstellung war damals, das gehe sie nichts an“.

Der Wechsel an der Spitze der Wohnungsgesellschaften kam zum richtigen Zeitpunkt. Denn es hatten sich schon zahlreiche Initiativen zur Veränderung der Lage entwickelt, siehe die vorigen Artikel dieser Reihe. Baranowski sprang nicht nur auf den Zug auf, sondern wurde auch weitere, treibende Kraft.

Was zu tun war, war ihm klar. Kriminelle aus der Siedlung verbannen, einen Security-Dienst einsetzen, die Grün- und Spielflächen säubern und umgestalten, Müllstandorte bedarfsgerecht umbauen und das Außenbild der Gebäude heller und freundlicher gestalten. Doch davor galt es, eine Katastrophe abzuwenden: die Pleite der Wohnungsgesellschaften. Denn mit dem hohen Leerstand und den hohen Kosten durch Vandalismusschäden kam nicht genug Geld herein, um die Kredite zu bedienen. Die Banken waren kurz davor, durchzugreifen. Entweder mit einer Zwangsverwaltung und wenn das nicht half, einer Zwangsversteigerung.

Baranowski holt kurz aus, um das Finanzierungsmodell der Siedlung zu erklären. Die Gesellschaften der Dütti sind eigentlich so genannte geschlossene Immobilienfonds, genauer im juristischen Fachjargon, Kommanditgesellschaften. Diese Form erlaubt Geld von vermögenden Personen einzusammeln. Die rund 350 Investoren – oder Kommanditisten im Fachjargon – hatten jeder von 25.000 bis 500.000 DM investiert, das Gros jedoch um die 50.000. Damit hatten sie gemeinsam genug Kapital gesammelt, um ca. 30% der Baukosten für die sechs Gebäude der Dütti zu tragen. Den Rest des nötigen Geldes stellten Banken. Die Größenordnungen ähneln denen von Privatpersonen, die sich eine Wohnung kaufen, oder ein Haus bauen lassen. Nur muss man im Fall der Dütti alles Mal 577 multiplizieren, die Anzahl der Wohnungen der Siedlung. In heutigen Euros umgerechnet kostete der Bau der Düttmann-Siedlung seinerzeit 98 Millionen Euro. Davon stellten die 350 Eigentümer ca. 24 Millionen.

Januar 1984 waren  Teile der Siedlung noch im Bau. Ein paar Monate später wurde sie auf der Internationalen Bauausstellung stolz vorgestellt.

Es waren aber ganz andere Zeiten. In den 70er und 80er Jahren brachte man mit Steuervorteilen Vermögende aus West-Deutschland dazu in Berliner Sozialbauten zu investierten. Zwar spielte auch Solidarität mit dem damals isolierten West-Berlin eine Rolle, die Steuererleichterungen waren ein zusätzlicher Anreiz. Besser situierte wie z.Bsp. Ärzte, Anwälte, oder Facharbeiter, konnten, wenn sie in einen Sozialbau investierten, jährlich weniger an den Fiskus abgeben. Diese Vorteile kamen aber nicht ohne Risiko: Im Fall einer Insolvenz würden die Investoren nicht nur ihre Einlage verlieren, sondern müssten die gesamten Steuernachlässe erstatten. Deswegen war die Nachricht einer drohenden Pleite für die 350 Eigentümer*innen eine Hiobsbotschaft. In 15 Jahren Steuererleichterungen war Einiges zusammengekommen, genug, um sogar einen gut verdienenden Arzt erbleichen zu lassen. Unter den 350 Eigentümer*innen sind aber nicht nur sehr vermögende. Sondern auch Normalverdienende, die einfach ihr Angespartes gut und sozial investiert hatten. Die Pleite musste also vermieden werden.

Der KURA-Firmengruppe drohte Anfang der 2000er Jahre die Pleite: Die soziale Krise führte zu einer wirtschaftlichen. Jeder der Firmen entspricht einem Bau der Düttmann-Siedlung.

Der frisch eingesetzte Geschäftsführer Baranowski hatte als erste Aufgabe, die Firmen denen er vorstand, zu retten. Er ließ ein Sanierungskonzept entwickeln, dessen Erfolg vom Mitmachen aller abhing. Die Anleger wurden gebeten, rund drei Millionen Euro nachzuschießen. Den Banken legte man nahe, ihre Kredite zu stunden. Und die Investitionsbank Berlin sollte, neben einer weiteren Förderung, einen Teil der Kredite zu einem besseren Zinssatz übernehmen. Die Stadt musste auch einen Beitrag leisten: Sich bei den Zinsen des Erbbaurechts kulant zeigen. Denn die Düttmann-Siedlung steht nicht auf eigenem Grund, die 8,4 Hektar gehören Berlin. Allerdings erlaubte die Stadt den Wohnungsgesellschaften, für eine jährliche Zahlung diesen zu nutzen. Das sogenannte Erbbaurecht ist ein bisschen wie eine Miete, allerdings für Baugrundstücke und für eine viel längere Dauer. In diesem Fall sind es 85 Jahre.

Der Plan ging auf, jeder spielte mit, es kam wieder Farbe in das Gesicht der süddeutschen Ärzt*innen. Das Vorhaben gelang so gut, dass die Siedlung ein zweites Mal ein Vorzeigeprojekt Berlins wurde, aber diesmal ein wirtschaftliches: die erfolgreiche Sanierung eines privat finanzierten Sozialbaus. Jetzt wo das Überleben der Gesellschaften gesichert war, konnte Baranowski seine anderen Vorhaben umsetzen, die sich alle unter einem Nenner zusammenfassen lassen: Eine Verwaltung, die sich auch um die Belange der Bewohner*innen und der Eigentümer*innen kümmert. Er ging mit deren Einverständnis sogar einen Schritt weiter, indem er den Dütti-Treff und die Dütti-Werkstatt mietfrei zur Verfügung stellte. Anfangs musste der Träger noch die Betriebskosten zahlen, inzwischen sind auch die erlassen. Zusätzlich wird die Leitung des Treffs mit 10.000 Euro jährlich bezuschusst. Baranowski erkannte, dass so ein Raum für den sozialen Zusammenhalt absolut notwendig war. Zu dieser Zeit starteten auch die technischen Verbesserungen der Wohnanlage. Die stromfressenden Nachtstromspeicherheizungen wurden durch eine moderne Zentralheizungsanlage mit Warmwasser ersetzt, nach und nach die Fassaden wieder auf Hochglanz gebracht, Dächer repariert, Mietergärten neu angelegt und vieles mehr.

Die rechtliche Struktur der Düttmann-Siedlung, von Guido Baranowski skizziert. Das Land Berlin stellt den Grund in Erbbaurecht den sechs Kura-Gesellschaften zur Verfügung. 

 

In der Siedlung hat sich über die Jahre eine sehr fruchtbare Zusammenarbeit und menschlich ein gutes Klima entwickelt“, meint Baranowski. Nicht nur mit den Mitarbeiter*innen des Dütti-Treffs, sondern auch mit denen der vabene Hausverwaltung GmbH. Und den Akteur*innen, die für diese tätig sind. Wie die Gärtnerin, oder die Reinigungsfirma Marathon, die jeweils 15 und 30 Jahre in der Siedlung arbeiten. Baranowski weiter: „Eine Düttmann-Siedlung kann man nicht aus der Ferne verwalten, dafür braucht man persönliche Nähe.“ Dass alles in geregelten Bahnen abläuft, nicht nur wirtschaftlich, sondern auch menschlich, ist ihm sehr wichtig. Dafür ist Redlichkeit, Offenheit und gedanklich keine Vorbehalte gegenüber anderen zu haben sehr wichtig. Ein Stückweit führt das Baranowski, ein gebürtiger Tempelhofer, der in jungen Jahren am Attila-Platz , auf sein Elternhaus zurück. Dort hätte er den Wert von Gewissenhaftigkeit und Ehrlichkeit gelernt.

Jeder der sechs Kura-Gesellschaften entspricht einem der Wohnblöcke. Die Hausmeister verorten ihre Arbeiten nach dieser Bezeichnung, Bewohner und Nutzer denken in Hausnummern auf Aufgängen.

Rückblickend sieht er die Gründe für die Krise der Siedlung auch im sogenannten Berliner Fördermodell, welches damals eher Objekte als Subjekte gefördert hat. Oder Gebäude, anstatt Menschen. Um eine soziale Mischung zu ermöglichen und die Konzentration von sozial schwachen Bewohnern zu vermeiden, sei es viel besser, Mietzuschüsse Personen oder Familien zu geben, anstatt ganze Bauten mit günstigen Mieten zu errichten. Geht man mit offenen Augen durch die Stadt, würden die Gebäude auffallen, die nach dem Objekt-Prinzip gebaut wurden. Zum Glück sei man davon abgekommen, heute wird bei neuen Bauprojekten verlangt, dass mindestens 30% der Wohnungen zu sozial verträglichen Preisen vermietet werden.

Obwohl er vor knapp 20 Jahren den Job nicht ganz freiwillig übernommen hat, ist Baranowski stolz auf den zurückgelegten Weg. Dass er trotz weiterhin bestehender Herausforderungen als Erfolg zu betrachten ist, sieht er als Ergebnis nicht nur seiner Bemühungen, sondern auch die all der anderen involvierten Personen und Akteur*innen. Die Behörden, die sozialen Träger, die Menschen und nicht zuletzt das Quartiersmanagement.


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